«Мы предлагаем не просто квадратные метры, а среду для жизни»

Интервью генерального директора Seven Suns Development Андрея Большакова газете Деловой Петербург о значимости и смысле социальной инфраструктуры кварталов и потенциале формата «Светлый мир», бизнес-модели компании, механизмах снижения издержек, истории и перспективных планах девелопера.

Ваш выход на рынок Петербурга был необычным. В городе до сих пор помнят билборды с загадочной фразой «Я — романтик». И никаких пояснений: кто романтик и почему он решил всем об этом сообщить? Почему была выбрана такая тактика?

— Неординарная подача объекта была частью маркетинговой стратегии, которая полностью себя оправдала: продукт запомнился и привлек широкое внимание рынка, а Seven Suns Development смогла эффективно отстроиться от других участников отрасли.

Кроме того, мы хотели сразу заявить, что предлагаем не просто квадратные метры, а среду для жизни. Все наши проекты реализуются под брендом «Светлый мир». Это касается как возводимых в Петербурге кварталов «Я-Романтик…» (этот ЖК строится на намывных землях Васильевского острова), «О’Юность…» на Октябрьской набережной и «Внутри…» в Сестрорецке, так и уже введенного в эксплуатацию и заселенного ЖК «Вдвоем…» в Вологде. Мы предлагаем образ жизни, основанный на добрососедстве, взаимодействии и общении людей.

Источником вдохновения для нас, с одной стороны, послужили воспоминания из советского детства, когда жители соседних дворов знали друг друга в лицо, ходили в гости, а двери можно было не запирать. С другой стороны, мы взяли на вооружение распространенную в Европе практику соседских центров и cohousing, которые в последние годы приходят и в Россию.

Создаваемая в рамках «Светлого мира» бесплатная для резидентов инфраструктура включает кинотеатры, банный комплекс, театры, детские и спортплощадки, соседские пространства. Во второй очереди ЖК «Я-Романтик…» будет даже собственная обсерватория. Урбанисты считают, что такой подход помогает скомпенсировать недостаток инфраструктуры в новых районах и способствует формированию соседских сообществ. Результат — безопасная среда и консолидация жителей для управления кварталом.Мы хотим, чтобы люди не сидели по своим квартирам, а общались. И сами стараемся общаться с людьми. Поэтому, например, с дольщиками ежемесячно встречаются не менеджеры компании, а ее руководство, в том числе и я.

Обычно подобная социальная инфраструктура создается в проектах премиум-класса. Вы же продаете жилье в среднем по 80 тыс. рублей за м2. Это уровень категории комфорт, причем не самый дорогой его вариант. Средняя цена жилья комфорт-класса в Петербурге — 110 тыс. рублей за метр. За счет чего тогда весь этот праздник? Кто будет содержать эту инфраструктуру?

— Мы строим эти объекты за свой счет и передаем в пользование жителям, которые в дальнейшем и будут поддерживать их.

Инфраструктура остается в собственности застройщика. Для управления ей будет создана автономная некоммерческая организация, которая также будет оказывать поддержку жильцам в эксплуатации объектов.

Уже сегодня из дольщиков сформированы инициативные группы, которые возьмут на себя ответственность за пользование соседскими пространствами. Воспринимая эту инфраструктуру как часть собственной территории, жильцы будут заинтересованы поддерживать ее в надлежащем состоянии. Ведь и в советское время были дворовые клубы, которые работали по схожему принципу. Люди портят имущество потому, что не воспринимают как свое. В нашем случае все будет не так.

За нас говорит и похожий западный опыт, где подобные проекты не просто остаются на плаву, но прибыльны. Уверен, что, посещая спортклуб, многие жители захотят оставить приемлемую для себя сумму. В масштабах заселенного сотнями семей квартала это позволит в краткосрочной перспективе если не выйти на самоокупаемость, то вплотную к ней приблизиться.

Но эксплуатация всей этой инфраструктуры стоит денег, и немаленьких. Невозможно планировать бизнес, если не знаешь, захотят ли жильцы перечислить завтра деньги в знак благодарности или нет, и если захотят, то сколько. Что, если ваши надежды на лучшие качества людей не оправдаются?

— Они уже оправдались. Есть активные дольщики, которые включились в создание таких объектов, как театр, спортклуб. Их примеру последовали другие. Для России этот подход небанален. Новое и неизвестное вызывает недоверие. И может создаться впечатление, что это некий социальный эксперимент, шаг к развитию гражданского самосознания с туманными перспективами. Но в действительности под каждым из этих начинаний лежит серьезная теоретическая основа, опирающаяся на успешный опыт аналогичных проектов — за рубежом и у нас.

Обычно застройщики в Петербурге резко негативно реагируют на инициативы властей, например, о том, чтобы сами строители обеспечивали свои комплексы инженерной и социальной инфраструктурой. Вы же, наоборот, инициировали объединение застройщиков намыва, чтобы они скинулись на инфраструктуру.

— Конфронтация — путь в никуда. Есть правила игры, и нужно играть по ним. Есть обстоятельства, которые от нас не зависят, нужно уметь принимать это. Мы понимали, что ждать, пока на намыве откуда то появится инфраструктура, — значит терять время и деньги. Для нас выгоднее самим заплатить за нее, чтобы в срок построить свои жилые комплексы. Тем более, что «Я-Романтик…» — первый наш объект в Петербурге.

То же касается и социнфраструктуры. В первой очереди этого проекта мы почти построили детский сад на 115 мест, во второй очереди тоже будет детский сад — на 140 мест, в «Юности» - на 220 мест. Эти объекты мы будем передавать городу на возмездной или безвозмездной основе — как договоримся. Плюс передаем городу 2 га земли под школу в ЖК «Я-Романтик…».

Что касается пресловутых административных барьеров, которые в Петербурге якобы слишком высоки, то я считаю: здесь не может быть иначе. Петербург — особый город, исторический, здесь нужно с осторожностью вмешиваться в среду. И ограничения по застройке нацелены на ее сохранение.

Все это выглядит очень странно: строить клубы и обсерватории — и бесплатно отдавать их жильцам. Инфраструктура за свой счет. И при этом вы продаете жилье дешевле, чем в среднем по рынку. Вы же все таки бизнесмены, какова ваша бизнес-модель?

— Во-первых, наша компания возникла не на пустом месте. Корни Seven Suns Development восходят к ЗАО «Горстройзаказчик», которое существует с 1965 года и построило почти половину жилой и нежилой недвижимости Вологодской области. В активах компании — бетонные заводы и кирпичное производство. Я сам в свое время работал в ней.

Во-вторых, наша бизнес-модель абсолютно понятна: мы делаем ставку на быстрый оборот средств и работаем с минимальной наценкой. Время в девелопменте — это в прямом смысле деньги: вложенные в проект средства нужно быстро окупать. И если многие застройщики, желая получить максимальную цену, закладывают на продажу объекта до 3 лет, то мы ориентируемся на год-полтора.

Первую очередь комплекса «Я-Романтик…», которая строится не более полутора лет, мы распродали на 100 %. Вторая расходится еще быстрей.

Кроме того, мы работаем в регионах, и, например, в той же Вологде средняя цена квартиры - 35 тыс. рублей за м2, при этом мы остаемся в плюсе. О реальной себестоимости судите сами — она примерно одинакова во всех регионах. Понятно, что в Петербурге дороже земля, но наши цены позволяют нам и здесь работать с прибылью.

Держать цену квадратного метра на невысоком уровне помогают невысокие накладные расходы: оптимальная логистика и небольшой штат. В числе немногих застройщиков мы сами продаем свои объекты, не привлекая агентства, которые стоят покупателю от 3 до 10 % цены квартиры.

Плюс кредитная нагрузка у нас минимальна, мы работаем в основном за счет собственных ресурсов и средств дольщиков.

Ваш другой петербургский проект «Внутри» в Сестрорецке вызвал протесты общественности. Что он собой представляет?

— Это комплекс апартаментов на базе санаторно-курортного учреждения. Он занимает 17 га на берегу Финского залива. Мы построим здесь около 180 тыс. м2 недвижимости. На старте проекта общественность возмущалась, опасаясь, что там появится элитный поселок с закрытым пляжем. Вопрос был снят, когда мы донесли, что и парк и пляж будут общедоступны и даже благоустроены. Этот подход позволил заручиться и поддержкой администрации.

Санаторно-курортное учреждение для отдыха людей здесь останется. Мы строим корпуса апартаментов и инфраструктуру: лечебно-оздоровительный и фитнес центры, спортивные объекты, велодорожки. Можно будет приехать на выходные и не просто поставить в кустах мангал, как многие делают сейчас, а арендовать апартаменты и цивилизованно отдохнуть. Либо купить апартаменты — для жизни или сдачи в аренду.

Обслуживать квартал будет профессиональная управляющая компания.

Какие еще планы в Петербурге?

— Мы готовимся к запуску самого крупного нашего проекта. На участке 53 га в Парголово будет построено около 350 тыс. м2 жилья высотой 5 6 этажей. Планируем открыть продажи в начале 2017 года.

Сегодня ведутся переговоры о расширении нашей территории на намыве Васильевского острова. Параллельно в стадии обсуждения - приобретение участков в других районах Петербурга.

Планы ограничиваются только Петербургом?

— Помимо Вологды, где Seven Suns Development уже сданы 3 ЖК, мы готовимся к выходу на московский рынок.

Почему начали не с Москвы, а с Петербурга?

— Мы делаем ставку на наш главный продукт — формат «Светлый мир», среду для жизни с богатой социальной инфраструктурой. До выхода в столицу мы хотели иметь готовый пример. А ритм и менталитет Петербурга традиционно более открыты новому. Имея в портфеле ряд реализованных проектов, мы получили козыри для выхода на рынок Москвы.

Всего сейчас уже на разных стадиях строительства у нас около 1 млн м2 недвижимости.

Не собираетесь покупать производственные активы — домостроительные комбинаты, кирпичные заводы?

— Нет. Наш конек — девелопмент. Производство — это дополнительные затраты, другая логистика, вообще другой бизнес. Мы не готовы сейчас отвлекаться на параллельные истории. В Вологде исторически сложилось, что у нас есть производственные активы. Но в Петербурге делать этого не будем.

Источник – газета «Деловой Петербург»: http://www.dp.ru/a/2016/10/10/Koziri_dlja_vihoda_v_Moskvu